Etat des lieux

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Annexe indispensable au contrat de location, l’état des lieux est une étape très importante de la location. Le constat d’état des lieux à l’entrée tout comme l’état des lieux de sortie doivent être réalisés avec minutie pour garantir au bailleur la possibilité de demander réparation des éventuelles dégradations au locataire. 

Sommaire :

Que dit la loi ?

Comment réaliser correctement un état des lieux ?

Les réparations à la charge du locataire

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Que faire en cas de litige ?

Réalisation de l’état des lieux : que dit la loi ?

Depuis la loi Alur de mars 2014, les règles pour établir un état des lieux sont précisées dans un décret qui énumère les informations obligatoires dans le cadre d’une location à usage d’habitation. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 a mis en place des règles strictes concernant les mentions obligatoires devant figurer sur un état des lieux, sans toutefois établir un modèle d’état des lieux type comme cela était envisagé dans un premier temps. Obligation est désormais faite au bailleur de tenir compte de la vétusté lors de l’état des lieux de sortie. 

Comment réaliser correctement un état des lieux ?

Voici quelques conseils pour réaliser votre état des lieux conformément aux dispositions légales :

  1. L’état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire que le bailleur (ou son représentant) et le locataire doivent être présents.
  2. Il doit se faire dans des conditions de bonne luminosité permettant d’apprécier l’état des différents éléments de chaque pièce (plafond, murs, sol, menuiseries, placards…). 
  3. Le logement doit être vide des effets personnels du locataire. 
  4. Les appréciations sur l’état (bon, moyen, mauvais…) doivent se faire sur un document permettant de comparer facilement l’état à l’entrée et à la sortie, idéalement sur un document unique.  
  5. Les relevés de compteur d’électricité, de gaz et d’eau doivent être inscrits sur l’état des lieux. 
  6. Le nombre et le type de clés remises doit être également détaillé. 
  7. Lors de l’état des lieux de sortie, la nouvelle adresse du locataire doit être renseignée. 

Il faut savoir que le locataire peut demander à compléter l’état des lieux 10 jours après son entrée si des éléments n’avait pas été détecté initialement. Il peut également demander à le corriger pendant le premier mois de chauffe pour tout ce qui concerne les équipements de chauffage. 

Quelles réparations le locataire doit-il prendre à sa charge ? 

Le locataire doit user du logement en bon père de famille. Aussi, il doit assurer l’entretien courant de celui-ci pour le maintenir « en bon état des réparations locatives« . Ainsi, le locataire doit quand cela est nécessaire changer les joints des robinets, vidanger la fosse septique, déboucher les gouttières, tenir les murs propres… S’il ne le fait pas, le bailleur pourra faire réaliser la remise en état par des artisans et retenir le coût des prestations sur le montant du dépôt de garantie. Et si le montant est insuffisant, il pourra facturer le surplus au locataire.  

Le locataire ne pourra pas se soustraire à ces obligations sauf à prouver que les dégradations sont dues à la vétusté ou était déjà existante quand il a pris le logement et donc que cela est noté dans l’état des lieux d’entrée. 

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ? 

Une fois l’état des lieux de sortie du locataire réalisé, le locataire doit remettre toutes les clés au propriétaire bailleur. Cela marque la fin de la location. En contrepartie, le bailleur doit rembourser au locataire sa caution. Le délai est d’un mois si le locataire a rendu le logement en bon état. En revanche, si des dégradations sont imputables au locataire, le délai d’allonge à deux mois. 

Pour les locations situées dans un copropriété, le propriétaire peut également conserver 20% du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges. 

Que faire en cas de litige ? 

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à faire un état des lieux à l’amiable ou ne sont pas d’accord sur les informations portées sur l’état des lieux, deux solutions principales s’offrent à eux : mandater un huissier de justice qui réalisera l’état des lieux ou saisir la commission départementale de conciliation. 

Etat des lieux établi par un huissier

En d’impossibilité de réaliser un état des lieux contradictoire, malgré la mise en demeure de la partie refusante, l’autre partie peut demander à un huissier de procéder à celui-ci, on parle alors de constat locatif. 

Les frais d’huissier sont partagés à moitié entre le locataire et le bailleur. 

La commission départementale de conciliation

En cas de désaccord, propriétaire ou locataire peut saisir la CDC. Celle-ci convoque les deux parties après avoir pris connaissance du litige et tente de trouver une solution amiable acceptée par les deux protagonistes. En cas d’échec, il convient de porter l’affaire au tribunal. 

Le modèle d’état des lieux UniondesbailleursdeFrance.fr qui vous est proposé ici est conçu en conformité avec la loi et vous permet facilement la réalisation de votre état des lieux et de comparer aisément les états d’entrée et de sortie. 

Il est tout à fait possible, pour ne pas dire conseillé, de joindre des photos à vos états des lieux, que vous prendrez soin de faire signer aux locataires.

Modèle d’état des lieux conforme à la loi